Покупка недвижимости в Чехии иностранцем: порядок, ипотека и налоги

Для многих иностранцев покупка квартиры в Праге — логичный шаг, живут ли они в Чехии или ищут надёжное вложение в Центральной Европе. Хорошая новость: чешские правила открыты для иностранных покупателей. В этом гиде объясняем, как проходит покупка, что нужно знать об ипотеке и какие налоги вас ждут.

1. Кто может покупать недвижимость в Чехии

Физические лица из любой страны могут покупать в Чехии квартиры, дома и земельные участки без особого разрешения, без ВНЖ и без фирмы. Как и гражданин Чехии, вы вносите себя в кадастр недвижимости в качестве собственника.

Покупать можно и через чешскую компанию (s.r.o.) — некоторые инвесторы выбирают этот путь из-за налогов или нескольких объектов. Такое решение лучше обсудить с налоговым консультантом.

2. Порядок покупки шаг за шагом

Выбор и проверка объекта

До бронирования проверьте выписку из кадастра: кто собственник, нет ли на квартире залога, ареста или сервитутов. В кооперативной квартире вы покупаете не саму квартиру, а пай в кооперативе — условия, включая финансирование, другие.

Договор бронирования

После согласования цены обычно подписывают договор бронирования и вносят плату за бронь. Продавец на оговорённый срок снимает квартиру с продажи. В договоре должно быть ясно сказано, когда бронь возвращается, а когда нет — например, если банк не одобрит ипотеку.

Договор купли-продажи и депозит

Договор купли-продажи готовит адвокат. Цена вносится на депозит у адвоката, нотариуса или в банке и переводится продавцу только после внесения покупателя в кадастр. Если вы не говорите по-чешски, вы должны понимать текст договора — рассчитывайте на перевод или переводчика при подписании.

Кадастр и передача

Заявление о регистрации обычно подаёт адвокат, госпошлина — 2 000 Kč. Регистрация, как правило, занимает несколько недель. Затем квартиру передают по акту с показаниями счётчиков и сообщают о смене собственника в ТСЖ или кооператив.

3. Ипотека для иностранцев

Чешские банки дают ипотеку и иностранцам, но условия строже:

• обычно требуется вид на жительство в Чехии (для граждан ЕС — подтверждение о пребывании) и подтверждённый доход, лучше в Чехии,
• ипотека покрывает не более 80 % стоимости, для заёмщиков до 36 лет — до 90 %; от иностранцев банки часто хотят больший первый взнос,
• доход в иностранной валюте банк пересчитывает и может строже учитывать валютный риск,
• одобрение занимает больше времени, документы часто нужны с официальным переводом.

Без ВНЖ в Чехии ипотека от чешского банка — исключение; тогда покупают за собственные средства или с кредитом из своей страны. Наш финансовый консультант сравнит предложения банков и заранее скажет, на что вы можете рассчитывать. Подробнее — на странице Финансирование и ипотека.

4. Налоги и сборы

• Налог на приобретение недвижимости отменён — с 2020 года не платится.
• Заявление о регистрации в кадастре: 2 000 Kč.
• Налог на недвижимость: платится ежегодно. Декларацию подают до 31 января года, следующего за покупкой, в дальнейшем — только при изменениях.
• Подоходный налог с аренды: если вы сдаёте квартиру, доход облагается налогом в Чехии — даже если вы живёте за границей.
• Налог при последующей продаже: продажа обычно освобождена после установленного законом срока владения или если вы жили в квартире. Условия зависят от даты приобретения, поэтому советуем обратиться к налоговому консультанту.

К этому добавьте гонорар адвоката за договоры и депозит, а также, возможно, оценку для банка и переводы.

5. Покупка на расстоянии

Всю покупку можно провести, не приезжая в Прагу: просмотр сделаем по видеосвязи, договоры подпишет представитель по доверенности. Подпись на доверенности должна быть официально заверена. Если вы подписываете её за границей, обычно нужен апостиль (или консульская легализация) и официальный перевод на чешский.

6. Квартира как инвестиция

Многие иностранные покупатели сдают квартиру в аренду. Доходность зависит прежде всего от района, планировки и цены покупки — быстрее всего сдаются небольшие квартиры у метро. Если вы не живёте в Праге, аренду и всё управление можно доверить нам; как это работает, рассказываем в гиде Управление квартирой в Праге из-за границы.

Покупка недвижимости с Prestige Group

Подберём подходящие объекты, проверим выписку из кадастра, договоримся о цене и возьмём на себя договоры у адвоката и безопасный депозит — на русском, английском или чешском. Посмотрите актуальные квартиры на продажу или свяжитесь с нами через страницу Контакты.