Koupě nemovitosti v Česku cizincem: postup, hypotéka a daně

Koupě bytu v Praze je pro mnoho cizinců logický krok — ať už v Česku žijí, nebo hledají stabilní investici ve střední Evropě. Dobrá zpráva: česká pravidla jsou pro zahraniční kupující otevřená. V tomto průvodci vysvětlujeme, jak koupě probíhá, jak je to s hypotékou a jaké daně vás čekají.

1. Kdo může v Česku kupovat nemovitosti

Fyzické osoby z jakékoli země mohou v Česku kupovat byty, domy i pozemky bez zvláštního povolení a bez nutnosti mít v Česku pobyt nebo firmu. Stejně jako Čech se zapíšete do katastru nemovitostí jako vlastník.

Kupovat lze i přes českou společnost (s.r.o.), což někteří investoři volí kvůli daním nebo více nemovitostem. Takové rozhodnutí je dobré probrat s daňovým poradcem.

2. Postup koupě krok za krokem

Výběr a prověření nemovitosti

Před rezervací si nechte ověřit list vlastnictví: kdo je vlastníkem, zda na bytě neváznou zástavní práva, exekuce nebo věcná břemena. U družstevních bytů nekupujete byt, ale členský podíl v družstvu — podmínky jsou jiné, včetně financování.

Rezervační smlouva

Po dohodě na ceně se obvykle podepisuje rezervační smlouva a skládá rezervační poplatek. Prodávající byt na určitou dobu stáhne z nabídky. Smlouva má jasně stanovit, kdy se poplatek vrací a kdy propadá — například pokud vám banka neschválí hypotéku.

Kupní smlouva a úschova

Kupní smlouvu připravuje advokát. Kupní cena se skládá do advokátní, notářské nebo bankovní úschovy a prodávajícímu se uvolní až po zápisu kupujícího do katastru. Pokud nemluvíte česky, zákon vyžaduje, abyste textu smlouvy rozuměli — počítejte s překladem nebo tlumočníkem při podpisu.

Vklad do katastru a předání

Návrh na vklad podává obvykle advokát, správní poplatek činí 2 000 Kč. Zápis trvá zpravidla několik týdnů. Poté následuje předání bytu s předávacím protokolem a stavy měřidel a oznámení změny vlastníka SVJ nebo družstvu.

3. Hypotéka pro cizince

České banky poskytují hypotéky i cizincům, podmínky jsou ale přísnější než u Čechů:

• zpravidla požadují povolení k pobytu v Česku (u občanů EU potvrzení o pobytu) a doložitelný příjem, ideálně v Česku,
• hypotéka může pokrýt nejvýše 80 % hodnoty nemovitosti, žadatelé do 36 let až 90 % — u cizinců banky často chtějí vyšší vlastní zdroje,
• příjem v cizí měně banka přepočítá a může s kurzovým rizikem počítat přísněji,
• schvalování trvá déle a dokumenty často potřebují úřední překlad.

Bez pobytu v Česku je hypotéka od české banky výjimečná — kupující pak obvykle financují z vlastních zdrojů nebo úvěrem z domovské země. Náš finanční poradce porovná nabídky bank a řekne vám předem, na co dosáhnete. Více na stránce Financování a hypotéky.

4. Daně a poplatky

• Daň z nabytí nemovitých věcí byla zrušena — od roku 2020 se neplatí.
• Návrh na vklad do katastru: 2 000 Kč.
• Daň z nemovitých věcí: platí se každý rok. Přiznání se podává do 31. ledna roku následujícího po koupi, další roky jen při změně.
• Daň z příjmu z pronájmu: pokud byt pronajímáte, příjem se daní v Česku — i když žijete v zahraničí.
• Daň při pozdějším prodeji: osvobozený bývá prodej po splnění zákonného časového testu nebo bytu, ve kterém jste bydleli. Podmínky závisí na datu nabytí, proto doporučujeme daňového poradce.

K tomu připočtěte odměnu advokáta za smlouvy a úschovu, případně odhad nemovitosti pro banku a překlady.

5. Koupě na dálku

Celou koupi lze vyřídit, aniž byste byli v Praze: prohlídku uděláme na videohovoru, smlouvy podepíšete v zastoupení na základě plné moci. Plná moc musí mít úředně ověřený podpis. Pokud ji podepisujete v zahraničí, obvykle potřebuje apostilu (nebo superlegalizaci) a úřední překlad do češtiny.

6. Byt jako investice

Mnoho zahraničních kupujících byt pronajímá. Výnos závisí hlavně na lokalitě, dispozici a kupní ceně — malé byty u metra se pronajímají nejrychleji. Pokud v Praze nežijete, můžete svěřit pronájem i celou správu nám; jak to funguje, popisujeme v průvodci Správa bytu na dálku.

Koupě nemovitosti s Prestige Group

Najdeme vhodné nemovitosti, prověříme list vlastnictví, vyjednáme cenu a postaráme se o smlouvy od advokáta i bezpečnou úschovu — česky, anglicky nebo rusky. Podívejte se na aktuální byty na prodej nebo nás kontaktujte přes stránku Kontakty.