Цикличность цен на рынке недвижимости

Экономика в целом и рынок недвижимости в частности, развиваются циклично. Для определения циклов анализируют информацию о периодическом колебании основных показателей деловой активности. Данные колебания происходят в результате дисбаланса между предложением и спросом. Как правило, спрос очень быстро меняется, а предложение от него отстает, из-за чего и возникает цикличность.

Цикличность делится на 4 этапа: 

• экспансия; 
• перенасыщение; 
• рецессия; 
• восстановление. 

Для каждой стадии характерен свой рост цен, объем строительства и число сделок. Поэтому для того, чтобы проводить выгодные операции с недвижимостью (покупка/продажа), нужно понимать, в какой именно фазе находится рынок недвижимости на данный момент.

Экспансия

Покупательская способность населения и стремительный рост экономики приводят к возникновению экспансии. Данная фаза характеризуется резким снижением количества недвижимости, а интерес покупателей, наоборот, заметно возрастает. Результатом повышенного спроса является увеличение суммы выданных кредитов по ипотеке и, соответственно, увеличение числа сделок. Для удовлетворения стремительно растущего спроса, инвесторы начинают вкладывать деньги в строительство. До тех пор, пока на рынке будет дефицит недвижимости, стоимость ее будет расти, а арендные ставки повышаться.

Перенасыщение

Инвесторы думают, что их затраты окупятся за счет роста арендных ставок и цен на недвижимость, и перестают акцентировать внимание на постоянно повышающейся стоимости объектов и земли. Рост цен на руку и собственникам объектов. В какой-то момент цены начинают превышать финансовые возможности населения, в связи с чем количество сделок уменьшается. Однако быстро остановить строительство, начатое во время первого этапа, невозможно. В результате рынок недвижимости перенасыщается, что приводит к образованию так называемого «пузыря». 

«Пузырь» в недвижимости – это разновидность экономического пузыря. Наступает, зачастую, сразу после земельного бума (рост цен до максимально возможной величины и последующее их снижение).

Рецессия

Для данной стадии характерно снижение размера арендных ставок и цен в связи с сократившимся спросом, и увеличение количества невостребованной недвижимости (завершаются стройки, начатые еще на первой стадии). В это время те, кто вкладывал деньги в строительство новых объектов, начинают «замораживать» проекты, в результате чего объемы и темпы строительства снижаются.

Восстановление

Снижение цен на недвижимость не прекратится до тех пор, пока стоимость не придет в соответствие с возможностями и потребностями покупателей. Постепенно количество сделок снова начинает увеличиваться, соответственно, невостребованной недвижимости становится все меньше. В идеале, на этом этапе экономика также характеризуется ростом, который способствует поддержанию спроса на недвижимость и жилье.

Развитие цикличности цен в Чешской Республике

Согласно данным статистического управления Чехии, с 2000 года цены на старые квартиры увеличились в 3 раза. Не так сильно, но все же существенно подскочили цены на земельные участки и семейные дома. Несмотря на то, что цены на недвижимость сейчас самые высокие за всю историю страны, они все же ниже, нежели в других странах ЕС. 

По словам директора Департамента статистики цен Иржи Мразека, стоимость участков, квартир, домов в других странах Европейского союза растет также стремительно, как и в Чехии. Сейчас ЧР находится на шестом месте (22,2%) по росту цен на недвижимость за 2016 год. Специалист связывает такую тенденцию с экономическим ростом, который мы наблюдали, и низкими процентными ставками по ипотечным кредитам. 

В первом квартале 2017 цены на недвижимость в Чехии выросли на 12,8% (в годовом исчислении), а это самый высокий показатель среди стран, входящих в ЕС. В среднем цены в странах Союза выросли на 4,5%. Об этом свидетельствуют данные Eurostat.

По данным Чешского статистического управления, в среднем цены предложения квартир в Чехии в 2018 году выросли на 8,5%.
В первом квартале 2019 года цены росли гораздо медленнее, на 3,5%. 

Прага, по сравнению с другими регионами, остается самой дорогой в плане цен на недвижимость. С 2000 по 2015 гг. стоимость домов в Праге выросла на 65%, а на квартиры на 135%. Но наиболее резкий скачок был зафиксирован в Моравскосилезском крае и Градец-Кралове. В Усти-над-Лабем цены на квартиры выросли на 52% и являются самыми низкими. А в Высочине можно приобрести самые дешевые семейные дома, несмотря на то, что рост цен на них составил 58%.

Цикличность цен на рынке недвижимости Чехии в цифрах

1. 2000-2003 гг. – экспансия (рост 70 %).
В этот период Чехия стремительно развивалась до момента вступления в ЕС в 2004 году. Это тоже вело к повышению спроса. 

2. 2003-2005 гг. – рецессия (-10 %). 

3. 2005-2007 гг. – восстановление. 

4. 2007-2008 гг. – экспансия (+120 %). 

5. 2009-2013 гг. — рецессия (-60%). Данный период начался с ипотечного кризиса в США, банкротства банков и падения цен на акции, что привело к экономическому кризису во всем мире. 

6. 2013-2014 гг. — восстановление (+15 %). 

7. 2014 г. и по сей день – экспансия.
Характеризуется восстановлением и экономическим процветанием. 

Вывод

Чтобы понять, на каком этапе находится рынок недвижимости в данный момент времени, необходимо изучить и проанализировать такие показатели, как спрос и предложение, а точнее динамику их колебания в долгосрочной перспективе. А также в анализе нуждаются цены на недвижимость – главный индикатор рынка. 

Спрос выражается в количестве выданных кредитов (ипотека) и в количестве проведенных сделок. Иногда в расчет берутся и косвенные данные – объемы денежных переводов для покупки недвижимости, количество зарегистрированных сделок купли-продажи. 

Соотношение стоимости недвижимости и доходов определяет покупательную способность населения. 

Предложение выражается в количестве начатых или завершенных строек, а также в общем объеме жилого фонда. Цены на объекты указываются за 1 м² или размер ставки за аренду.

Понравилась статья? Поделитесь ей!

Статьи которые могут вас заинтересовать: