Цены на чешскую недвижимость за последние несколько лет резко выросли. В некоторых городах и областях уже достигли своего предела, поэтому сейчас наблюдается стагнация. Однако рассчитывать на снижение цен не стоит, наоборот, в некоторых местах и на некоторых объектах они продолжат повышаться. Эксперты связывают такую тенденцию с ипотекой и недостаточным предложением.
С 2015 года цена на квартиры в столице Чехии выросла на 60%. В текущем году ожидается повышение еще на 5%. Некоторые брокеры считают, что в этом году цена за 1 м²в новостройке может превысить 100 тыс. крон.
Ужесточение условий получения ипотечных кредитов
Покупательская способность значительно снизилась из-за ужесточившихся условий взятия ипотеки. Представители банков объясняют введение данных мер так:
«В ситуации, когда замедляется экономика, большое количество тех, кто взял кредит, не могут оплачивать ипотеку. Такая ситуация называется банковским кризисом. Для того чтобы снизить риски, Национальный банк и ввел ограничения».
По словам аналитиков, такие ограничения отсеют около 1/5 части претендентов, которые пока еще могут взять кредит, но после вступления закона в действие у них этой возможности уже не будет. Например, 30-летний претендент, имеющий среднюю зарплату и не имеющий других кредитов, может получить 3,3 млн крон, но вскоре эта сумма снизится до 2,1 млн крон.
В связи с этим, большинство желающих взять ипотеку, стараются сделать это сейчас, пока еще в некоторых банках действуют старые условия, ведь ставки на ипотеки подняли лишь 5 банков страны.
Согласно новому закону в силу вступят такие изменения:
• внесение залога в размере определенного процента (не менее 20%) от стоимости недвижимости;
• уплата налогов и страховых взносов;
• введение коэффициента, показывающего отношение долга к доходу;
• введение коэффициента, показывающего отношение суммы месячной выплаты по кредиту к размеру доходов клиента в месяц (если сумма дохода за год в 8 раз ниже суммы выдаваемого кредита, то он считается рискованным. Также кредит считается рискованным, если месячная выплата на 40% больше, чем сумма доходов в месяц);
• строгий контроль долгов и доходов клиента со стороны банков;
• если раньше банки выдавали заемщикам кредиты на ипотеку в размере 80%-90% от стоимости недвижимости, то по новым правилам они не могут превышать 45% чистого дохода клиента в месяц;
• контроль над суммой ипотечного кредита, которая не должна превышать 9 годовых доходов.
В то же время молодым людям, не достигшим 36 лет, взять кредит на ипотеку будет, наоборот, проще. Согласно новым правкам, внесенным в закон, молодежь сможет брать ипотеку на всю сумму кредита, а для погашения задолженности отдавать большую часть своего месячного дохода. Причина, по которой было принято такое решение, — быстро повышающиеся цены на жилье.
В сложившейся ситуации, как новые, так и существующие клиенты банков стараются найти варианты застраховать себя от рисков. Банки, в свою очередь, идут клиентам на встречу и предлагают «заморозить» кредитную ставку на срок 3-20 лет.
По мнению экспертов, процентные ставки по ипотеке продолжат расти, и к концу 4 квартала текущего года достигнут 3%-3,5%. Развитие ситуации с осени нынешнего года будет зависеть от того, повысится ли учетная ставка Центрального банка. На данный момент он занял выжидательную позицию и следит за развитием событий в ЕЦБ. По мнению аналитиков, ставки в будущем году не будут расти лишь в том случае, если внешний кризис не окажет существенного влияния на экономику Чешской Республики.
Разрешение на строительство и длительный процесс авторизации новых объектов
Много лет Чехия находилась в самом низу рейтинга по количеству разрешений на строительство, который составляет Всемирный банк. Критериев для оценки несколько, в том числе время, необходимое для получения данного разрешения. Под временем понимается период, необходимый для проведения полного цикла мероприятий.
Согласно данным Всемирного банка, среднее время получения разрешения – 250 дней. Однако это достаточно оптимистичное и несколько искаженное мнение. Если верить опросу Deloitte, ожидание занимает около 5 лет, в течение которых необходимо совершить 21 действие, дабы процесс увенчался успехом. Для сравнения: в Германии процесс получения разрешения занимает 128 дней, а в Дании всего 64 дня.
Диаграмма. Сравнение процессов разрешения на строительство в разных странах, в соответствии с индексом сложности Всемирного банка (в баллах).Действующий в Чехии закон о строительстве превратил процесс получения разрешения в неэффективную процедуру, что в итоге привело к снижению количества выданных разрешений. Не смотря на то, что с 2015 года их количество постепенно растет, рассчитывать на бум в строительном секторе без внесения соответствующих правок в законодательство, не приходится.
Процесс авторизации новых зданий тоже, как правило, затягивается, что приводит к падению, как спроса, так и предложения. А это, в свою очередь, не может не отразиться на росте цен.
Где цены на квартиры растут?
В течение последнего года средняя цена за квадратный метр выросла во всех регионах страны, кроме Высочины, где она осталась прежней и Йиглаве, где средняя стоимость, наоборот, снизилась на 0,59%.
Лидером в росте цен стал регион Усти-над-Лабем. Примечательно, что здесь самая низкая цена за квадратный метр, но рост цен тут самый быстрый. За год цена выросла на 17%.
Те, кто приобрел квартиру в Праге в январе 2019 года, заплатил на 338 тыс. крон больше, чем те, кто покупал недвижимость год назад и на 683 тыс. крон больше, чем те, кто приобретал жилье 2 года назад.
На данный момент востребованными являются маленькие квартиры, поэтому цена на них сейчас дороже. Цены на большие квартиры, по словам экспертов, вступят в период застоя или повысятся на 2%-3%.
Таблица. Сравнение цен за 1 м² (по регионам)
Заметный рост цен наблюдается не только в крупных городах, а и в городах поменьше, и даже в районах. Например, в Пардубице цены, в годовом исчислении, выросли на 300-400 тыс. крон (примерно 35% за 1+кк квартиру).
На данный момент в Пардубице и Оломоуце в самом разгаре строительство несколько девелоперских проектов. Покупатели, скорее всего, будут приобретать квартиры в новостройках, так как стоимость жилплощади в старых зданиях непомерно высока. А это, в свою очередь, не может не оказать давления на цены.
Многие стремятся приобрести недвижимость подальше от больших городов, устремляя свой интерес на частные дома, в надежде, что это обойдется им дешевле, однако цены, даже вдали от мегаполиса, остаются высокими и не каждому по карману.
Практически по всей стране идет стабильный рост цен. Об этом свидетельствуют данные из таблицы, основанные на статистике агентства недвижимости Re/maх.
Таблица. Динамика цен на жилье (по регионам).
Касательно отдельных средних и маленьких городов, то ситуация с ценами зависит от конкретного рынка. Например, в местах, привлекательных для жилья, но с недостаточным предложением, цена может немного повыситься.
Прогнозы экспертов
В последние годы число выданных на строительство разрешений и, соответственно, число начатых строительств значительно возросло, но это не значит, что в ближайшее время тенденция превышения спроса над предложением изменится.
Ситуация со сниженным предложением, которое наблюдается в Чехии, особенно в Праге, в последнее десятилетие, не измениться, по крайней мере, в ближайшие несколько лет. В связи с этим, не стоит ожидать существенного снижения цен на недвижимость. Цена продолжит расти, но в медленном темпе, а в некоторых не крупных городах будет наблюдаться стагнация.
Всем владельцам недвижимости, желающим продать свое имущество, специалисты советуют делать это именно сейчас, так как существенных скачков цен не прогнозируется, цена будет стабильно высокой.
Понравилась статья? Поделитесь ей!
Vladislav Glinskij 14 ноября 2021
Примерное время чтения: 5 мин.s, 6 сек.s
