Ceny českých nemovitostí v posledních letech prudce vzrostly. V některých městech a regionech již dosáhly svého limitu, takže nyní dochází ke stagnaci. Nelze však očekávat snížení cen, naopak, na některých místech a na některých objektech budou nadále růst. Odborníci připisují tuto tendenci hypotéce a nedostatečné nabídce.
Od roku 2015 vzrostla cena bytů v hlavním městě České republiky o 60%. V letošním roce se očekává nárůst o dalších 5%. Někteří makléři se domnívají, že letos cena 1 m² v nové budově může přesáhnout 100 tisíc korun.
Přísnější podmínky pro získání hypotečních úvěrů
Kupní síla se výrazně snížila v důsledku přísnějších podmínek pro získání hypotéky. Zástupci bank vysvětlují zavedení těchto opatření následovně:
„V situaci, kdy se ekonomika zpomaluje, nemůže velký počet těch, kteří si půjčili, hypotéku splácet. Tato situace se nazývá bankovní krize. Aby se snížilo riziko, národní banka a zavedla omezení. „
Podle analytiků taková omezení vyloučí asi 1/5 uchazečů, kteří si stále mohou půjčit, ale po vstupu zákona v platnost již nebudou mít tuto příležitost. Například třicetiletý žadatel, který má průměrný plat a nemá jiné půjčky, může obdržet 3,3 milionu korun, ale tato částka brzy klesne na 2,1 milionu korun.
V tomto ohledu se většina z těch, kteří chtějí vzít hypotéku, pokusit se to udělat hned, zatímco staré podmínky stále existují v některých bankách, protože pouze 5 bank v zemi zvýšily sazby na hypotéky.
Podle nového zákona nabudou účinnosti následující změny:
- vklad ve výši určitého procenta (nejméně 20%) z hodnoty nemovitosti;
- platby daní a pojistného;
- zavedení poměru ukazující poměr dluhu k příjmu;
- zavedení koeficientu označujícího poměr výše měsíční splátky úvěru k příjmu klienta za měsíc (je-li výše příjmu za rok 8krát nižší než výše úvěru, považuje se za rizikovou. Úvěr se považuje za rizikový, pokud měsíční splátka je o 40% vyšší než výše příjmu za měsíc);
- přísná kontrola dluhů a příjmů klienta bankami;
- рokud dřívější banky vydaly hypoteční úvěry dlužníkům ve výši 80 až 90% hodnoty
nemovitosti, pak podle nových pravidel nemohou překročit 45% čistého příjmu klienta měsíčně;
- kontrola výše hypotečního úvěru, který by neměl překročit 9 ročních příjmů.
Zároveň mladým lidem do 36 let bude naopak snazší získat hypoteční úvěr. Podle nových zákonů budou moci mladí lidé vzít hypotéku na celou částku půjčky a splácet dluh, aby získali většinu svého měsíčního příjmu. Důvodem, proč bylo toto rozhodnutí učiněno, jsou rychle rostoucí ceny nemovitostí.
V této situaci se jak noví, tak stávající zákazníci bank snaží najít možnosti, jak se pojistit proti rizikům. Banky zase chodí na schůzku se zákazníky a nabízejí „zmrazení“ úrokové sazby na dobu 3-20 let.
Podle odborníků budou hypoteční úrokové sazby nadále růst a do konce 4. čtvrtletí letošního roku dosáhnou 3% – 3,5%. Vývoj situace od podzimu tohoto roku bude záviset na tom, zda se zvýší diskontní sazba centrální banky. V současné době zaujal stanovisko a sleduje vývoj v ECB. Podle analytiků se příští rok sazby nezvýší, pouze pokud vnější krize nebude mít významný dopad na ekonomiku České republiky.
Stavební povolení a zdlouhavý proces schvalování nových nemovitostí
Česká republika byla po mnoho let na spodním žebříčku počtu stavebních povolení, která Světová banka vydává. Existuje několik kritérií pro hodnocení, včetně času potřebného k získání tohoto povolení. Čas je období potřebné pro celý cyklus činností.
Podle Světové banky je průměrná doba k získání povolení 250 dní. To je však docela optimistický a poněkud zkreslený názor. Podle průzkumu Deloitte trvá čekání asi 5 let, během kterých je nutné provést 21 akcí, aby byl proces korunován úspěchem. Pro srovnání: v Německu trvá proces získání povolen 128 dní a v Dánsku pouze 64 dní.
Diagram. Porovnání procesů stavebního povolení v různých zemích v souladu s indexem složitosti Světové banky (v bodech).
Český stavební zákon změnil proces získání povolení na neefektivní postup, který v konečném důsledku vedl ke snížení počtu vydaných povolení. Přestože od roku 2015 se jejich počet postupně zvyšuje, není nutné počítat s rozmachem ve stavebnictví, aniž by došlo k odpovídajícím změnám legislativy.
Proces povolování nových budov je také obvykle zpožděn, což vede k poklesu poptávky i nabídky. A to zase nemůže ovlivnit pouze růst cen.
Kde rostou ceny bytů?
Za poslední rok se průměrná cena za metr čtvereční zvýšila ve všech regionech země, s výjimkou Vysočiny, kde zůstala stejná, a v Jihlavě, kde průměrné náklady naopak klesly o 0,59%.
Lídrem v růstu cen byl region Ústí nad Labem. Je pozoruhodné, že zde je nejnižší cena za metr čtvereční, ale růst cen je zde nejrychlejší. Za rok se cena zvýšila o 17%.
Ti, kteří v lednu 2019 koupili byt v Praze, zaplatili o 338 tisíc korun více než ti, kteří si koupili nemovitost před rokem, a 683 tisíc korun více než ti, kteří si koupili bydlení před 2 lety.
Momentálně jsou malé byty žádané, takže cena za ně je nyní dražší. Ceny velkých bytů podle odborníků vstoupí do období stagnace nebo zvýšení o 2%-3%.
Znatelný růst cen je patrný nejen ve velkých městech, ale také v menších městech, dokonce i v okresech. Například v Pardubicích se ceny na ročním základě zvýšily o 300-400 tisíc korun (přibližně 35% za byt 1 + kk).
V současné době v Pardubicích a Olomouci uprostřed výstavby několika rozvojových projektů. Kupující pravděpodobně kupují byty v nových budovách, protože náklady na životní prostor ve starých budovách jsou neúměrně vysoké. A to zase nemůže vyvíjet tlak na ceny.
Mnoho z nich se snaží koupit nemovitost mimo velká města a nasměrovat svůj zájem do soukromých domů v naději, že je to bude stát méně, ale ceny, i když daleko od metropole, zůstanou vysoké a ne každý si to může dovolit.
Téměř v celé zemi dochází k neustálému zvyšování cen. Důkazem toho jsou údaje z tabulky na základě statistik realitní kanceláře Re/max.
Pokud jde o jednotlivá střední a malá města, cenová situace závisí na konkrétním trhu. Například na místech, která jsou atraktivní pro bydlení, ale s nedostatečnou nabídkou, se může cena mírně zvýšit.
Odborné předpovědi
V posledních letech se počet povolení vydaných na výstavbu, a tedy i počet zahájených staveb, výrazně zvýšil, to však neznamená, že v blízké budoucnosti se změní trend nadměrné poptávky nad nabídkou.
Situace se sníženou nabídkou, která je pozorována v České republice, zejména v Praze, se v posledním desetiletí nezměnila, alespoň v příštích několika letech. V tomto ohledu bychom neměli očekávat výrazný pokles cen nemovitostí. Cena bude nadále růst, ale pomalejším tempem a v některých ne velkých městech bude pozorována stagnace.
Všichni vlastníci nemovitostí, kteří chtějí svůj majetek prodat, odborníci doporučují, aby to udělali hned teď, protože se neočekává výrazné zvýšení cen, bude cena trvale vysoká.
Líbil se Vám článek? Sdílej!
Vladislav Glinskij 17 prosince 2021
Předpokládaná doba čtení: 4 minutys, 50 sekunds
