Ekonomika obecně a zejména trh s nemovitostmi se vyvíjejí cyklicky. Pro stanovení cyklů se analyzují informace o periodických výkyvech hlavních ukazatelů obchodní činnosti. K těmto výkyvům dochází v důsledku nerovnováhy mezi nabídkou a poptávkou. Poptávka se zpravidla mění velmi rychle a nabídka za ní zaostává, a proto vzniká cyklicita.
Cyklicita je rozdělena do 4 fází:
• expanze;
• přesycení;
• recese;
• zotavení.
Každá fáze se vyznačuje vlastním pohybem cen, objemem výstavby a počtem transakcí. Proto, abyste mohli provádět ziskové transakce s nemovitostmi (nákup / prodej), musíte pochopit, v jaké fázi je momentálně trh s nemovitostmi.
Expanze
Kupní síla obyvatelstva a rychlý růst ekonomiky vedou ke vzniku expanze. Tato fáze je charakterizována prudkým poklesem počtu nemovitostí, zatímco zájem kupujících naopak výrazně roste. Zvýšená poptávka má za následek zvýšení objemu vydaných hypotečních úvěrů, a tím i zvýšení počtu transakcí. Pro uspokojení rychle rostoucí poptávky začínají investoři investovat do výstavby. Dokud bude na trhu nedostatek nemovitostí, jeho hodnota poroste a zvýší se nájemné.
Přesycení
Investoři se domnívají, že jejich náklady budou hrazeny z důvodu růstu nájemného a cen nemovitostí a přestanou se zaměřovat na neustále rostoucí hodnotu staveb a pozemků. Toto je výhodné i pro majitele nemovitostí. V určitém okamžiku ceny začínají převyšovat finanční možnosti obyvatelstva, a proto počet transakcí klesá. Je však nemožné rychle zastavit výstavbu zahájenou v první fázi. V důsledku toho je trh s nemovitostmi přesycený, což vede k vytvoření tzv. „Bubliny“.
Realitní bublina je druh ekonomické bubliny. Často se vyskytuje bezprostředně po rozmachu půdy (nárůst cen na maximální možnou hodnotu a jejich následný pokles).
Recese
Tato fáze je charakterizována snížením velikosti nájemného a cen v souvislosti se sníženou poptávkou a zvýšením počtu nevyžádaných nemovitostí (dokončují se stavební projekty zahájené v první fázi). V této době začnou ti, kdo investovali peníze do výstavby nových zařízení, „zmrazovat“ projekty, v důsledku čehož se objem a tempo výstavby zpomaluje.
Zotavení
Pokles cen nemovitostí se nezastaví, dokud hodnota nepřesáhne možnosti a potřeby kupujících. Postupně se počet transakcí začíná opět zvyšovat, resp. Počet nevyžádaných nemovitostí klesá. V ideálním případě se ekonomika v této fázi vyznačuje také růstem, který pomáhá udržet poptávku po nemovitostech a bydlení.
Vývoj cenového cyklu v České republice
Podle údajů Českého statistického úřadu se ceny starých bytů od roku 2000 ztrojnásobily. Ceny pozemků a rodinných domů se nezvýšily o tolik, ale stále výrazně. Přestože ceny nemovitostí jsou dnes nejvyšší v historii země, stále jsou nižší než v jiných zemích EU.
Podle ředitele Odboru cenové statistiky Jiřího Mrázka rostou náklady na pozemky, byty, domy v dalších zemích Evropské unie stejně rychle jako v České republice. Česká republika je z hlediska růstu cen nemovitostí v roce 2016 na šestém místě (22,2 %). Specialista propojuje tento trend s ekonomickým růstem, který jsme pozorovali, a nízkými úrokovými sazbami hypotečních úvěrů.
V 1. čtvrtletí 2017 se ceny nemovitostí v České republice meziročně zvýšily o 12,8%, což je nejvyšší změna mezi zeměmi EU. Ceny v zemích Unie se v průměru zvýšily o 4,5%. Důkazem toho jsou údaje z Eurostatu.
Podle Českého statistického úřadu se průměrná úroveň cen bytů v České republice v roce 2018 zvýšila o 8,5%.
V prvním čtvrtletí roku 2019 rostly ceny mnohem pomaleji, a to o 3,5%.
Praha, ve srovnání s ostatními regiony, zůstává z hlediska cen nemovitostí nejdražší. Od roku2000 až do roku 2015 ceny domů v Praze vzrostly o 65%, ceny bytů o 135%. Nejdramatičtější skok však byl zaznamenán v Moravskoslezském kraji a Hradci Králové. V Ústí nad Labem se ceny bytů zvýšily o 52% a jsou nejnižší. A na Vysočině si můžete koupit nejlevnější rodinné domy, přestože jejich ceny vzrostly o 58%.
Cyklická povaha cen na trhu s nemovitostmi v číslech
1. 2000-2003 – expanze (růst 70%).
Během tohoto období se Česká republika rychle rozvíjela až do svého vstupu do EU v roce 2004. To také vedlo ke zvýšení poptávky.
2. 2003-2005 – recese (-10%).
3. 2005-2007 – zotavení.
4. 2007-2008 – expanze (+ 120%).
5. 2009–2013 – recese (-60%).
Toto období začalo americkou hypoteční krizí, selháním bank a klesajícími cenami akcií, což vedlo k hospodářské krizi po celém světě.
6. 2013–2014 – zotavení (+ 15%).
7. 2014 do současnosti – expanze – charakterizována zotavením a hospodářskou prosperitou.
Závěr
Abychom pochopili, v jaké fázi je trh s nemovitostmi v daném okamžiku v čase, je třeba studovat a analyzovat ukazatele, jako je nabídka a poptávka, nebo spíše dynamika jejich fluktuací v dlouhodobém horizontu. A také je třeba analyzovat ceny nemovitostí -> hlavní ukazatel trhu.
Poptávka je vyjádřena počtem vydaných úvěrů (hypotéka) a počtem provedených transakcí. Někdy se také berou v úvahu nepřímé údaje – objem peněžních převodů na nákup nemovitostí, počet registrovaných nákupních a prodejních transakcí.
Kupní síla obyvatelstva určuje poměr hodnoty nemovitosti a příjmu.
Nabídka je vyjádřena v počtu zahájených nebo dokončených stavebních projektů, jakož i v celkovém objemu bytového fondu. Ceny za objekty jsou uvedeny za 1 m² nebo cena za pronájem.
Líbil se Vám článek? Sdílej!
Vladislav Glinskij 30 listopadu 2021
Předpokládaná doba čtení: 3 minutys, 40 sekunds
