Договор аренды в Чехии: на что обратить внимание
Что должен содержать договор аренды квартиры, каким может быть залог, как работают расторжение и повышение арендной платы. Обзор для владельцев и арендаторов.
Автор: Vladislav GlinskijCEO · Prestige Group
Коротко
- Договор аренды квартиры заключается в письменной форме.
- Залог — не более трёх месячных арендных плат.
- Срок уведомления о расторжении обычно три месяца.
- Без договорённости аренду можно повысить не более чем на 20 % за три года.
- Акт передачи с фотографиями помогает избежать споров.
Хороший договор аренды — лучшая профилактика споров между владельцем и арендатором. Тем не менее на практике часто используют старые шаблоны из интернета, которые не учитывают конкретную ситуацию. В этом обзоре мы собрали, что должен содержать договор аренды квартиры в Чехии и на какие пункты стоит обратить особое внимание — будь вы арендодателем или арендатором.
Статья носит общий информационный характер и не является юридической консультацией. Аренду квартиры регулирует прежде всего Гражданский кодекс ЧР (закон № 89/2012 Sb.).
Основные пункты договора аренды
Договор аренды квартиры заключается в письменной форме. В нём должны быть как минимум:
- данные арендодателя и арендатора (имя, дата рождения, адрес),
- точное описание квартиры — адрес, номер квартиры, этаж, планировка и площадь, а также подвал или парковочное место, если они есть,
- срок аренды — определённый или неопределённый,
- размер арендной платы, срок и способ оплаты,
- авансовые платежи за услуги и порядок их расчёта,
- размер залога и условия его возврата,
- количество людей, которые будут жить в квартире,
- список оснащения квартиры — лучше всего в приложении с фотографиями.
Срок аренды: определённый или неопределённый?
Большинство договоров аренды в Праге заключают на определённый срок, обычно на год с возможностью продления. Владельцу так понятнее: по окончании аренды он может решить, продлевать ли договор и на каких условиях.
Обратите внимание на автоматическое продление: если после окончания срока арендатор продолжает жить в квартире, а арендодатель в течение трёх месяцев не потребует освободить её, аренда продлевается на тех же условиях. Поэтому следите за датой окончания и договаривайтесь о продолжении аренды заранее.
Арендная плата, услуги и энергия
В договоре отделите арендную плату (плата за пользование квартирой) от авансов за услуги — обычно это вода и канализация, отопление, лифт, уборка общих помещений или освещение. Раз в год арендодатель делает расчёт авансов по фактическому потреблению и возвращает переплату или арендатор доплачивает недостающее.
Электричество и газ арендатору лучше всего оформить на себя по договору с поставщиком. Если они остаются на арендодателе, укажите в договоре, как они будут перевыставляться.
Повышение арендной платы
Проще всего сразу прописать повышение в договоре — например, раз в год на уровень инфляции, публикуемый Чешским статистическим управлением. Если договор ничего не устанавливает, арендодатель может предложить повышение до уровня сопоставимой аренды в районе, но не более чем на 20 % за три года.
Залог (кауция)
Залог служит для покрытия возможных долгов или ущерба. Закон ограничивает его суммой не более трёх месячных арендных плат. После окончания аренды арендодатель возвращает его арендатору с процентами, за вычетом возможных долгов. Укажите в договоре, в какой срок и на какой счёт возвращается залог.
Права и обязанности сторон
Мелкий ремонт и обслуживание
Мелкий ремонт и текущее обслуживание квартиры оплачивает арендатор, остальной ремонт — арендодатель. Арендатор обязан без лишнего промедления сообщать о неисправностях, которые должен устранить арендодатель.
Субаренда и количество жильцов
Если арендатор сам в квартире не живёт, для субаренды ему нужно письменное согласие арендодателя. Об увеличении числа жильцов арендатор обязан сообщить арендодателю. Поэтому владельцу стоит указать в договоре, кто будет жить в квартире.
Животные и курение
Полностью запретить домашних животных нельзя, если они не доставляют неудобств, несоразмерных условиям в доме. Но договор может установить условия — например, возмещение возможного ущерба или финальную уборку. Запрет курения в квартире — обычное и разумное условие.
Доступ в квартиру
После предварительного уведомления арендодатель имеет право осмотреть квартиру или показать её будущим арендаторам или покупателям. В договоре стоит оговорить, за сколько времени будет объявлен визит.
Расторжение и окончание аренды
Арендатор может расторгнуть бессрочный договор без указания причины, арендодатель — только по основаниям, предусмотренным законом, например при грубом нарушении обязанностей арендатором. Срок уведомления обычно составляет три месяца. При особо серьёзном нарушении (например, неуплате аренды не менее чем за три месяца) арендодатель может расторгнуть договор без срока уведомления.
Уведомление о расторжении должно быть письменным и доставлено другой стороне. В уведомлении от арендодателя должна быть информация о праве арендатора возразить и потребовать судебной проверки обоснованности расторжения.
Акт передачи
Акт передачи так же важен, как и сам договор. Запишите в него:
- состояние квартиры и оснащения — лучше с датированными фотографиями,
- показания счётчиков воды, электричества, газа и тепла,
- количество переданных ключей и чипов,
- недостатки квартиры на момент передачи, если они есть.
По окончании аренды квартиру возвращают по тому же акту. Так понятно, отвечает ли арендатор за что-либо, и возврат залога проходит без споров.
Договор аренды для вас подготовит адвокат
При сдаче квартиры через Prestige Group вы получаете договор, подготовленный адвокатом, акт передачи с фотографиями и проверенного арендатора. Для владельцев услуга бесплатна — комиссию платит арендатор. Если не хотите заниматься и текущими вопросами, мы возьмём на себя управление недвижимостью, включая расчёт коммунальных платежей.
